Kako poteka prodaja nepremičnine v Sloveniji – korak za korakom (2026)
- Katja Abram
- Jan 27
- Branje traja 4 min
Prodaja nepremičnine v Sloveniji poteka v več zaporednih korakih: priprava, določanje cene, oglaševanje, pogodba, davki in vpis v zemljiško knjigo.
Pravilno določena cena in urejena dokumentacija bistveno skrajšata čas prodaje.
Največ tveganj nastane pri pogodbah, davkih in pogajanjih.
Strokovno vodenje lahko pomeni višjo končno ceno in manj stresa.
Prodaja nepremičnine je za večino lastnikov redek in pomemben dogodek, ki vključuje pravne, davčne in tržne odločitve. V tem vodiču je celoten postopek prodaje nepremičnine v Sloveniji razložen jasno, praktično in po korakih, skladno z aktualno prakso v letu 2026.
Članek je namenjen lastnikom stanovanj, hiš in zemljišč, ki želijo razumeti, kaj jih čaka od prve odločitve do prejema kupnine – in kako se izogniti najpogostejšim napakam.
1. korak: Odločitev za prodajo in pregled stanja nepremičnine
Preden nepremičnino sploh ponudite na trgu, je smiselno preveriti:
ali je nepremičnina vpisana v zemljiško knjigo in ali ste vi njen lastnik (da, poznamo primere, ko stanje v ZK ni bilo skladno z dejanskim),
ali obstajajo hipoteke, služnosti ali plombe,
ali je objekt zgrajen skladno z dovoljenji (pri hišah posebej pomembno),
ali imate osnovno dokumentacijo (gradbeno dovoljenje, uporabno dovoljenje, energetsko izkaznico).
👉 V praksi se pogosto izkaže, da je treba kakšno zadevo urediti še pred objavo oglasa, sicer lahko pride do zamikov ali celo do nerealizirane prodaje.
2. korak: Določitev realne tržne cene
Ena najpogostejših napak pri prodaji nepremičnine v Sloveniji je napačno določena cena.
Pri oceni vrednosti je treba upoštevati:
lokacijo (mesto, soseska, dostopnost),
tip nepremičnine in njeno starost,
stanje in morebitne obnove,
povpraševanje na lokalnem trgu,
razliko med oglaševanimi in dejansko realiziranimi cenami.
Cena, ki je postavljena previsoko, lahko pomeni mesece brez resnega interesa. Cena, ki je prenizka, pa neposredno finančno izgubo. Dobro pomagalo pri določanju cene je ETN (Evidenca trga nepremičnin): https://eprostor.gov.si/ETN-JV/.
3. korak: Priprava nepremičnine na prodajo
Dobro pripravljena nepremičnina se proda hitreje in po višji ceni.
V tem koraku običajno vključimo:
osnovne estetske popravke (barvanje, manjša popravila),
pospravljanje in razosebljanje prostora,
osnovni home staging,
premišljeno fotografiranje in po potrebi izdelavo tlorisov.
Priprava nepremičnine na prodajo pomeni, da je prostor čist, urejen in vizualno nevtralen, tako da si lahko kupec v njem lažje predstavlja svoj prihodnji dom.
Manjša popravila, pospravljanje osebnih predmetov ter osnovna osvežitev prostora (svetloba, vonj, red) lahko občutno povečajo zaznano vrednost nepremičnine.
Dobro pripravljena nepremičnina na ogledu deluje bolj zaupanja vredna, kar pogosto vodi do hitrejše prodaje.
4. korak: Oglaševanje nepremičnine
Uspešna prodaja nepremičnine v letu 2026 zahteva ciljano in večkanalno oglaševanje.
Najpogostejši kanali v Sloveniji so:
nepremičninski portali,
Google in lokalni iskalniki,
družbena omrežja,
baza obstoječih iskalcev nepremičninskih posrednikov.
Pomembno je, da oglas ne vsebuje le osnovnih podatkov, temveč jasno predstavi prednosti nepremičnine, njeno lokacijo in potencial.
Opis naj bo konkreten in brez zavajanja, saj pravilne informacije povečajo zaupanje in zmanjšajo število neprimernih povpraševanj.
Dobro pripravljen oglas ne prodaja le nepremičnine, temveč ustvari prvi vtis, ki bistveno vpliva na hitrost in ceno prodaje.
5. korak: Ogledi in pogajanja s kupci
Ogledi so več kot le odpiranje vrat.
V tej fazi je ključno:
pravilno predstaviti nepremičnino,
znati odgovoriti na vprašanja o stroških, lastništvu in pravnem stanju,
prepoznati resne kupce,
voditi pogajanja glede cene in pogojev.
Dobro vodena pogajanja lahko pomenijo razliko med povprečno in zelo dobro prodajno ceno.
6. korak: Rezervacija in prodajna pogodba
Ko kupec in prodajalec dosežeta dogovor o prodaji, običajno sledi:
priprava in podpis prodajne pogodbe, ki vsebuje
dogovor o rokih, kupnini in prevzemu nepremičnine.
Prodajna pogodba mora biti pravno in tehnično pravilno sestavljena, saj varuje obe strani. Zato to nalogo vedno zaupajte strokovnjaku s tega področja; pravniku ali notarju.
7. korak: Davki pri prodaji nepremičnine
Pravilno razumevanje davčnih obveznosti je ključno, da po prodaji ni neprijetnih presenečenj. Pri prodaji nepremičnine v Sloveniji FURS ugotavlja:
davek na promet nepremičnin (DPN) v višini 2% prodajne vrednosti nepremičnine in
dohodnina od dobička iz kapitala (pogovorno "kapitalski dobiček"), ki je odvisen od števila let lastništva nepremičnine pred prodajo. Če posameznik prodaja nepremičnino, kjer je imel stalno prebivališče in ga je imel v lasti ter je tam dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred prodajo, je zavezanec samo za davek na promet nepremičnin, ne pa tudi za dohodnino od dobička iz kapitala.
Uporabna stran s podrobnejšimi informacijami glede vaših obveznosti do FURS-a: https://www.fu.gov.si/zivljenjski_dogodki_prebivalci/nakup_in_prodaja_nepremicnine/
8. korak: Overitev podpisov in vpis v zemljiško knjigo
Po podpisu pogodbe in plačilu davkov sledi:
overitev podpisov pri notarju,
plačilo kupnine,
vpis novega lastnika v zemljiško knjigo.
Šele z vpisom v zemljiško knjigo je prenos lastništva zaključen.
9. korak: Primopredaja nepremičnine
Zadnji korak vključuje:
zapisnik o primopredaji,
predajo ključev,
odčitke števcev in prenos stroškov.
S tem je prodaja formalno in praktično zaključena.
Pogosta vprašanja (FAQ)
Koliko časa traja prodaja nepremičnine v Sloveniji?
V povprečju od nekaj tednov do nekaj mesecev, odvisno od cene, lokacije in povpraševanja.
Prodajam hišo, zgrajeno leta 1950. Ali potrebujem energetsko izkaznico?
Da, v kolikor je hiša bivalna. 31. člen Zakona o učinkoviti rabi energije (ZURE) določa, da "mora energetsko izkaznico zagotoviti lastnik stavb ali posameznih delov stavb za stavbe ali posamezne dele stavb, ki se zgradijo, prodajo ali oddajo, ter jo predložiti pri prodaji ali oddaji v najem kupcu oziroma novemu najemniku najpozneje pred sklenitvijo pogodbe. Namesto energetske izkaznice posameznega dela stavbe se lahko predloži energetska izkaznica za celotno stavbo."
Ali lahko overim pogodbo pred plačilom davkov?
Ne. Kupoprodajna pogodba mora biti potrjena s strani FURS-a, sicer je ne bo mogoče overiti.
Ali lahko prodam nepremičnino sam?
Da, vendar to zahteva dobro poznavanje trga, zakonodaje in pogajanj. Podatki kažejo, da se nepremičnine, ki jih prodajalalci prodajo brez posrednika, v povprečju prodajo za 15% nižjo ceno. Prav tako v teh primerih večkrat pride do zapletov pri prodajnem procesesu.
Zaključek
Prodaja nepremičnine v Sloveniji je proces z več koraki, kjer vsaka odločitev vpliva na končni izid. Z dobrim načrtom, realno ceno in pravilno izvedbo se lahko prodaja izvede varno, pregledno in uspešno.
Če želite prodajo izpeljati brez stresa in z maksimalnim izkupičkom, je strokovno vodenje pogosto odločilna prednost.
👉 Razmišljate o prodaji nepremičnine in imate dodatna vprašanja? Kontaktirajte nas za strokoven in oseben pristop.
Komentarji