Ali lahko varno kupim hišo, ki ima vpisano hipoteko?
- Katja Abram
- Jul 13
- Branje traja 5 min
Updated: Jul 14
V tem članku boste izvedeli:
✔️ Kaj pomeni, če je na hiši vpisana hipoteka
✔️ Ali je nakup hiše s hipoteko varen in kako poteka postopek
✔️ Kako se hipoteka izbriše iz zemljiške knjige ob prodaji
✔️ Na kaj morate biti kot kupec posebej pozorni pred podpisom pogodbe
✔️ Kakšna je vloga banke, notarja in nepremičninskega posrednika
✔️ Kdaj je pri nakupu potrebna dodatna previdnost
✔️ Kako lahko z ustreznim postopkom varno kupite hišo, tudi če je obremenjena s hipoteko
Hipoteka na nepremičnini še ne pomeni, da je nakup tvegan ali da ga ni mogoče varno izpeljati. V Sloveniji je veliko hiš obremenjenih s hipoteko, saj so bile kupljene ali prenovljene s pomočjo stanovanjskega kredita. Ključno je, da je postopek prodaje pravilno izpeljan in da se hipoteka ob nakupu izbriše iz zemljiške knjige. V tem članku pojasnjujemo, kaj hipoteka pomeni za kupca, kakšna so tveganja in kako poskrbeti za varen nakup.
Kaj je hipoteka?
Hipoteka je stvarna pravica, ki daje banki ali drugemu upniku zavarovanje za vračilo dolga. Če lastnik kredita ne odplačuje, lahko upnik zahteva poplačilo svoje terjatve iz vrednosti nepremičnine.
To pa ne pomeni, da hiše ni mogoče prodati.
Nasprotno, številne nepremičnine v Sloveniji se proda, čeprav je na njih vpisana hipoteka. Pomembno je le, da je prodaja pravilno organizirana in pravno varna.
Kako preveriti, ali ima hiša vpisano hipoteko?
Prvi korak pred nakupom je vedno pregled zemljiške knjige.
Iz zemljiškoknjižnega izpiska je razvidno:
kdo je lastnik nepremičnine,
ali obstajajo hipoteke,
ali so vpisane služnosti,
ali obstajajo druge omejitve ali plombe.
Pregled zemljiške knjige je javno dostopen, vendar je razumevanje posameznih vpisov lahko zahtevno. Zato priporočamo, da izpisek pregleda nepremičninski posrednik ali pravni strokovnjak.
Ali je nakup hiše s hipoteko varen?
Da, če je postopek pravilno izpeljan.
Večina hipotek je povezana s stanovanjskimi krediti. Prodajalec iz kupnine poplača preostanek kredita, banka pa izda dovoljenje za izbris hipoteke.
Kupec tako postane lastnik nepremičnine brez obremenitev.
Težava nastane le, če se postopek ne vodi pravilno ali če se kupnina plača brez ustreznih pravnih varoval.
Kako običajno poteka prodaja hiše s hipoteko?
Če je na hiši vpisana hipoteka, postopek običajno poteka po naslednjih korakih.
1. Banka pripravi izračun preostalega dolga
Prodajalec pri banki pridobi uradni izračun, koliko kredita je še treba odplačati.
Ta dokument določa znesek, ki ga je treba poravnati za izbris hipoteke.
2. V pogodbi je določen način plačila
Prodajna pogodba običajno določa, da se del kupnine nakaže neposredno banki za poplačilo kredita.
Preostanek kupnine prejme prodajalec.
S tem je zagotovljeno, da se dolg dejansko poplača.
3. Banka izda izbrisno dovoljenje
Ko je kredit poplačan, banka izda zemljiškoknjižno dovolilo za izbris hipoteke oziroma izbrisno pobotnico.
Na podlagi tega dokumenta se hipoteka izbriše iz zemljiške knjige.
4. Kupec postane lastnik brez hipoteke
Po izbrisu hipoteke in vpisu lastninske pravice v zemljiško knjigo kupec pridobi nepremičnino brez bremen.
Kaj če kupujete s stanovanjskim kreditom?
V tem primeru v postopku sodelujeta dve banki:
banka prodajalca,
banka kupca.
To je povsem običajen postopek. Banka prodajalca po plačilu izda izbrisno pobotnico, s katero se njegova hipoteka izbriše iz zemljiške knjige, vaša banka pa ustanovi novo hipoteko, ki je vezana na vaš stanovanjski kredit.
Na kaj mora biti kupec posebej pozoren?
1. Nikoli ne plačajte celotne kupnine neposredno prodajalcu
Če ima hiša hipoteko, mora biti jasno določeno:
koliko prejme banka,
koliko prejme prodajalec,
kdaj se izbriše hipoteka.
To mora biti zapisano v pogodbi. Če prodajalec svoje hipoteke ne bo poplačal, bo ostala vpisana na nepremičnini, katere lastnik boste postali vi.
2. Preverite višino hipoteke
V zemljiški knjigi je pogosto vpisan bistveno višji znesek od dejanskega preostanka kredita. To je običajno, saj znesek v zemljiški knjigi predstavlja višino posojila ob najemu le-tega.
Pomemben je podatek banke o dejanski višini neodplačanega dolga na aktualni datum.
3. Preverite, ali obstajajo še druge obremenitve
Poleg hipoteke lahko na nepremičnini obstajajo tudi:
služnosti,
prepoved odtujitve,
zaznambe izvršbe,
plombe.
Vsaka od teh zahteva ločeno presojo.
4. Poskrbite za pravno varnost
Nakup hiše je ena največjih življenjskih odločitev.
Zato naj pogodbo vedno pripravi oziroma pregleda strokovnjak.
Majhna napaka lahko pomeni velike finančne posledice.
Ali je hipoteka razlog za nižjo ceno?
Ne.
Hipoteka sama po sebi praviloma ne vpliva na tržno vrednost nepremičnine.
Gre za obremenitev lastnika, ne za lastnost hiše.
Na ceno veliko bolj vplivajo:
lokacija,
velikost,
stanje objekta,
energetska učinkovitost,
urejena dokumentacija,
povpraševanje na trgu.
Če je hipoteka ustrezno poplačana ob prodaji, kupec zaradi nje nima dodatnih stroškov.
Kdaj je potrebna dodatna previdnost?
Več pozornosti je potrebne, kadar:
ima nepremičnina več hipotek,
obstajajo izvršbe,
je vpisana zaznamba spora,
je lastnikov več,
prodajalec nima urejene dokumentacije.
Takšne primere je mogoče uspešno rešiti, vendar zahtevajo več usklajevanja med bankami, notarjem in pogodbenimi strankami.
Kako vam lahko pomaga nepremičninska agencija?
Izkušen nepremičninski posrednik lahko bistveno zmanjša tveganja pri nakupu.
Poskrbi za:
pregled zemljiške knjige,
preverjanje pravnega stanja nepremičnine,
komunikacijo z banko,
uskladitev pogodbe,
koordinacijo z notarjem,
varen prenos kupnine,
spremljanje vpisa v zemljiško knjigo.
To pomeni manj skrbi za kupca in bistveno manj možnosti za zaplete.
Najpogostejša vprašanja (FAQ)
Ali lahko kupim hišo, če je na njej hipoteka?
Da. Večina takšnih nakupov poteka brez težav, če je postopek pravilno organiziran.
Ali hipoteka pomeni, da bom prevzel dolg prodajalca?
Ne. Če je postopek pravilno izpeljan, se dolg poplača iz kupnine, hipoteka pa se izbriše pred dokončnim prenosom lastništva.
Ali lahko banka prepreči prodajo?
Če prodajalec ne more poplačati kredita ali niso izpolnjeni pogoji banke, se lahko postopek zaplete. Zato je pomembno, da banka sodeluje že od začetka postopka.
Ali moram sam urejati izbris hipoteke?
Običajno ne. Za izbris poskrbijo prodajalec, banka in notar. Banka po prejemu poplačila dolga prodajalcu izroči izbrisno dovoljenje. To dovoljenje prodajalec dostavi notarju, ta pa poskrbi za izbris hipoteke iz zemljiške knjige. Vsekakor pa je smiselno po zaključenem nakupu preveriti, ali je prodajalec izpolnil svoje dolžnosti.
Zaključek
Vpisana hipoteka še zdaleč ni razlog, da bi odstopili od nakupa hiše. V Sloveniji je veliko nepremičnin financiranih s hipotekarnimi krediti, zato je prodaja hiš s hipoteko povsem običajen del nepremičninskega trga.
Najpomembneje je, da pred nakupom preverite zemljiškoknjižno stanje, razumete način poplačila hipoteke in poskrbite, da bo celoten postopek pravno varen. S pravilno pripravljeno pogodbo, sodelovanjem banke in strokovnim vodenjem lahko hišo kupite brez nepotrebnih tveganj.
Razmišljate o nakupu hiše v Mariboru, na Ptuju, Ormožu ali drugje v Podravju?
Pri Fortiva nepremičnine kupcem pomagamo preveriti pravno stanje nepremičnine, uskladiti postopek z banko in poskrbeti za varen nakup – tudi kadar je na hiši vpisana hipoteka.
📞 Pokličite nas na 040 455 459 ali nam pišite na katja@fortiva.si in z veseljem vam bomo pomagali do varnega in brezskrbnega nakupa vašega novega doma.
Komentarji