Nakup novogradnje: Kako vas ščiti zakon
Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) natančno določa, kaj mora investitor zagotoviti v vsaki fazi nakupa novogradnje - od oglaševanja do primopredaje - in kaj lahko zahtevate, če se tega ne drži. Spodaj so odgovori na vprašanja, ki nam jih najpogosteje zastavljajo kupci novogradenj in investitorji, ki jih gradijo.
Kdaj sme investitor začeti oglaševati in prodajati
ZVKSES velja, kadar investitor ali vmesni kupec prodaja stanovanje ali hišo potrošniku. Preden sme podpisati pogodbo ali sploh oglaševati prodajo, mora biti lastnik zemljišča (ima pravico graditi) in imeti pravnomočno gradbeno dovoljenje. Za stavbe z več stanovanji morajo biti sprejeti tudi splošni pogoji prodaje v obliki notarskega zapisa. Če kateri od teh pogojev ni izpolnjen, vas pogodba ne zavezuje.
Ali lahko investitor prodaja novogradnjo brez nepremičninskega posrednika
Ne. Investitor, ki gradi za trg (torej ne prodaja svoje zasebne nepremičnine, ampak nastopa kot razvijalec/prodajalec novogradenj), mora zagotoviti, da prodajo pri njem oziroma zanj opravljajo osebe, ki izpolnjujejo pogoje za nepremičninsko posredovanje. Investitor mora tako imeti v podjetju zaposleno osebo, ki je ima pridobljeno licenco za posredovanje nepremičnin, v nasprotnem primeru mora za posredovanje najeti nepremičninska posrednika.
Globa za investitorja po 34. členu ZNPosr:
12.500 € do 250.000 € za investitorja kot pravno osebo/s.p.
1.000 € do 10.000 € za odgovorno osebo tega investitorja (npr. direktorja).
Najvišja ara in kdaj sme investitor zahtevati nadaljnja plačila
Ara ne sme presegati 10% cene. Nadaljnja plačila pred izročitvijo sme investitor zahtevati samo, če hkrati zagotovi zavarovanje vašega denarja z bančno garancijo, skrbniškim računom pri banki in notarju ali garancijo zavarovalnice. Pri skrbniškem računu se denar investitorju izplača šele, ko prodaja doseže določen prag in je gradbeno dovoljenje dokončno; do takrat so sredstva ločena od njegovega premoženja in nedosegljiva njegovim upnikom. Brez enega od teh treh jamstev investitor, z izjemo are, ne sme zahtevati nobenega plačila pred izročitvijo nepremičnine.
Koliko kupnine lahko zadržite ob prevzemu
Zadnjih 10% kupnine vam ni treba plačati, dokler vam investitor ne omogoči pregleda, ali bo lahko nepremičnina izročena skladno s pogodbo. Če pri prevzemu ugotovite napake, lahko zadržite dodatnih 5%, dokler jih investitor ne odpravi. Prav tako lahko zadržite 5%, če investitor ne izroči ali ne deponira bančne garancije za skrite napake ali če ne uredi pogojev za vpis lastninske pravice na vaše ime. Ta zadržanja se med seboj ne izključujejo. Uporabite tisto, ki ustreza vaši situaciji, lahko tudi več hkrati.
Za katere napake garantira investitor
Za skrite napake investitor odgovarja 2 leti po izročitvi, za napake v trdnosti gradnje pa 10 let. To jamstvo mora biti zavarovano z bančno garancijo v višini 5% cene, veljavno pa vsaj 26 mesecev od pridobitve uporabnega dovoljenja. Če investitor napak ne odpravi v dogovorjenem roku, jih lahko odpravite sami na njegove stroške, zahtevate znižanje cene ali v hujših primerih odstopite od pogodbe. Za zamudo pri izročitvi je predvidena pogodbena kazen v višini 0,5 promila kupnine na dan zamude.
Kako poteka primopredaja in kaj morate narediti vi
Nepremičnino imate pravico pregledati vsaj 3 delovne dni pred dnevom prevzema. To priložnost izkoristite, ne čakajte na dan primopredaje. Vi in investitor morate ob izročitvi skupaj sestaviti zapisnik o prevzemu, v katerem se natančno opiše stanje nepremičnine, vaša izjava o prevzemu ali o ugotovljenih napakah ter morebitno opozorilo o vaših pravicah. Vsako napako, ki jo opazite, vpišite v zapisnik pisno in konkretno - ne zanašajte se na ustni dogovor. Ob izročitvi morate prejeti tudi kopijo uporabnega dovoljenja, certifikate in garancije za vgrajeno opremo ter izvedbeno dokumentacijo. S trenutkom prevzema na vas preide tudi tveganje za morebitno škodo na nepremičnini in stroški uporabe, zato z podpisom zapisnika ne hitite, dokler nepremičnine dejansko ne preverite.
Komentarji