Kaj razkriva poročilo GURS o trgu nepremičnin v Mariboru (2025) ter kaj to pomeni za kupce in prodajalce
- Katja Abram
- May 7
- Branje traja 4 min
Maribor ostaja drugi največji nepremičninski trg v Sloveniji, vendar zadnje poročilo GURS za leto 2025 kaže, da se trg spreminja hitreje, kot se morda zdi na prvi pogled. Cene stanovanj še naprej rastejo, število prodaj stanovanj se ponovno povečuje, medtem ko trg hiš kaže precej drugačno sliko.
Kaj to pomeni za kupce? In kaj za lastnike, ki razmišljajo o prodaji?
V nadaljevanju predstavljamo ključne ugotovitve, ki jih predstavlja poročilo GURS o trgu nepremičnin v Mariboru ter praktičen pogled na to, kako se trenutni trendi odražajo na realnem trgu v Mariboru in okolici.
Maribor ostaja drugi najpomembnejši nepremičninski trg v Sloveniji
Po podatkih GURS je bilo konec leta 2025 v Mariboru evidentiranih približno 50.000 stanovanjskih enot, od tega več kot 37.000 stanovanj in skoraj 13.000 hiš.
Mesto je razdeljeno na več lokalnih analitičnih območij (LAO), med katerimi izstopajo:
Maribor Center,
Tabor in Nova vas,
Studenci, Limbuš, Pekre,
Tezno, Pobrežje, Brezje in Zrkovci.
GURS posebej poudarja, da je Center še vedno najbolj zaželena lokacija v mestu, predvsem zaradi urbanega značaja, bližine infrastrukture in prestižnih mikrolokacij. Posledično so tam tudi vrednosti nepremičnin najvišje.
Cene stanovanj v Mariboru so v petih letih zrasle za kar 93 %
Eden najbolj izstopajočih podatkov poročila je izjemna rast cen stanovanj.
Po podatkih GURS so cene stanovanj v Mariboru od leta 2020 do 2025 zrasle za kar 93 odstotkov, cene hiš pa za 44 odstotkov.
To pomeni, da je rast cen stanovanj v Mariboru v zadnjih letih celo presegla rast v Ljubljani, kjer so stanovanja v istem obdobju zrasla za 69 odstotkov.
Leta 2025 je srednja cena rabljenega stanovanja v Mariboru prvič presegla mejo 2.600 €/m² in dosegla 2.670 €/m². Večina stanovanj se je prodala med 2.300 €/m² in 3.100 €/m².
Dejavniki, ki vplivajo na rast cen
Rast cen stanovanj v Mariboru je posledica več dejavnikov:
nižanje obrestnih mer,
večji obseg stanovanjskih kreditov,
visoka zaposlenost,
rast plač,
omejena ponudba stanovanj,
še vedno visoko povpraševanje.
Poročilo posebej poudarja, da se je po treh letih upadanja število kupoprodaj stanovanj v letu 2025 ponovno povečalo.
To kaže, da kupci kljub visokim cenam še vedno aktivno vstopajo na trg.
Razlike med trgom stanovanj in hiš
Zanimivo je, da se trg stanovanj in hiš trenutno ne gibljeta enako.
Stanovanja
Število prodaj stanovanj se je leta 2025 v primerjavi z letom prej povečalo za več kot petino.
Kupci očitno ponovno aktivneje kupujejo stanovanja, predvsem zaradi:
boljše kreditne dostopnosti,
omejene ponudbe,
strahu pred nadaljnjo rastjo cen.
Največ prometa se še vedno ustvari na območjih:
Tabor in Nova vas,
Maribor Center,
Tezno in Pobrežje.
Hiše
Pri hišah pa je slika precej drugačna. Število prodaj hiš v Mariboru še naprej upada. Leta 2025 se je zmanjšalo:
za več kot 10 % glede na leto 2024,
za 25 % glede na leto 2023,
in za kar 35 % glede na leto 2022.
To kaže, da kupci postajajo pri hišah precej bolj previdni. Razlogi so pogosto:
višji stroški vzdrževanja,
dražje prenove,
energijska neučinkovitost starejših hiš,
višji skupni strošek nakupa.
Kaj to pomeni za kupce?
1. Kupci stanovanj morajo računati na močno konkurenco
Dobro pripravljena in pravilno ocenjena stanovanja se v Mariboru še vedno prodajajo relativno hitro.
Kupci morajo biti pripravljeni:
hitro reagirati,
imeti urejeno financiranje,
sprejemati premišljene, a hitre odločitve.
Največ zanimanja je za:
manjša in srednje velika stanovanja,
dobra mikrolokacije,
energetsko učinkovite nepremičnine,
stanovanja z nizkimi stroški.
2. Pri hišah imajo kupci trenutno več pogajalske moči
Ker je povpraševanje po hišah nekoliko manjše, imajo kupci pogosto več prostora za pogajanja.
Posebej previdni so pri:
starejših hišah brez prenov,
slabi izolaciji,
neurejeni dokumentaciji,
hišah z visokimi stroški obnove.
To pomeni, da kupci danes veliko bolj analizirajo celoten strošek nepremičnine, ne le nakupne cene.
3. Energetska učinkovitost postaja ključna
Poročilo in praksa na trgu kažeta enak trend: energetsko učinkovite nepremičnine se prodajajo lažje in po višjih cenah.
Kupci želijo:
toplotne črpalke,
izolacijo,
talno gretje,
rekuperacijo,
nizke stroške ogrevanja.
Nepremičnine brez posodobitev pogosto izgubljajo konkurenčnost.
Kaj to pomeni za prodajalce?
1. Trg še vedno omogoča dobre prodajne cene
Rast cen pomeni, da imajo številni lastniki danes možnost prodati nepremičnino po bistveno višji ceni kot pred nekaj leti.
Posebej to velja za:
stanovanja na dobrih lokacijah,
prenovljene nepremičnine,
energetsko učinkovite objekte.
2. Napačno določena cena postaja vse večji problem
Čeprav so cene visoke, kupci niso več pripravljeni plačati “vsake” cene.
Precenjene nepremičnine:
ostajajo dlje časa na trgu,
izgubijo začetni zagon,
pogosto zahtevajo kasnejše znižanje cene.
To je posebej opazno pri hišah.
3. Kakovost predstavitve nepremičnine je pomembnejša kot kadarkoli
Kupci danes primerjajo:
fotografije,
energetske podatke,
stanje,
lokacijo,
funkcionalnost.
Nepremičnine z:
dobrimi fotografijami,
jasnim opisom,
urejeno dokumentacijo,
poudarjenimi prednostmi
imajo bistveno več možnosti za uspešno prodajo.
Novogradnje: ponudba raste, a še vedno ne dohaja povpraševanja
Po ocenah GURS je bilo v Mariboru leta 2025 zgrajenih približno 440 novih stanovanjskih enot, večinoma stanovanj v večstanovanjskih stavbah.
Trenutno je v gradnji manj kot 220 stanovanjskih enot, investitorji pa načrtujejo najmanj 750 novih stanovanj.
Kljub temu ponudba še vedno ne dohaja povpraševanja.
Poročilo opozarja tudi, da v Mariboru primanjkuje primernih zemljišč za gradnjo, kar dolgoročno omejuje hitrejšo širitev ponudbe.
Kaj lahko pričakujemo v prihodnje?
Če ne bo večjih gospodarskih pretresov, lahko v prihodnjih letih pričakujemo:
nadaljnje zanimanje za stanovanja,
več novogradenj,
večji poudarek na energetski učinkovitosti,
večjo razliko med kakovostnimi in nekakovostnimi nepremičninami.
Zaključek
Poročilo GURS za leto 2025 potrjuje, da je mariborski nepremičninski trg še vedno zelo aktiven, vendar postaja bistveno bolj selektiven.
Kupci so bolj previdni, bolj informirani in veliko bolj pozorni na:
energetsko učinkovitost,
lokacijo,
dejansko vrednost nepremičnine.
Prodajalci pa lahko še vedno dosežejo zelo dobre prodajne rezultate — vendar predvsem takrat, ko je nepremičnina:
pravilno ocenjena,
dobro predstavljena,
in prilagojena pričakovanjem sodobnih kupcev.
Na današnjem trgu ni več dovolj samo objaviti oglasa. Vedno pomembnejši postajajo:
strategija prodaje,
kakovost predstavitve,
in strokovno razumevanje trga.
Vir podatkov: Poročilo o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2025, GURS.
👉 Imate dodatna vprašanja? Kontaktirajte nas za strokoven in oseben pristop.
Komentarji