Prodaja kmetijskega zemljišča in podeželske hiše: Ali lahko kmetijsko zemljišče prodam komurkoli?
- Katja Abram
- May 29
- Branje traja 5 min
Povzetek vsebine
Prodaja podeželske hiše v Sloveniji pogosto vključuje tudi kmetijsko zemljišče, travnik ali gozd.
Pri prodaji kmetijskega zemljišča veljajo posebna zakonska pravila, zato ga ni vedno mogoče prodati komurkoli.
Pomembno je preveriti namensko rabo zemljišča, saj ta vpliva na postopek prodaje.
Pri kmetijskih zemljiščih lahko veljajo predkupne pravice, ki vplivajo na izbiro kupca.
V članku pojasnjujemo, kako poteka prodaja podeželske nepremičnine v Sloveniji, na kaj je dobro paziti in kako se izogniti nepotrebnim zapletom.
Prodaja podeželske hiše je pogosto drugačna od prodaje stanovanja ali mestne hiše. Na podeželju je namreč nepremičnina pogosto več kot samo hiša: zraven so še gospodarska poslopja, dvorišče, travnik, njiva ali gozd. In prav tukaj se prodajalci največkrat srečajo z vprašanjem:
“Ali lahko kmetijsko zemljišče prodam komurkoli?”
Kratek odgovor je: ne vedno.
Pri prodaji kmetijskih zemljišč v Sloveniji veljajo posebna pravila, ki jih določata Zakon o kmetijskih zemljiščih in Zakon o gozdovih. To lahko pomembno vpliva na hitrost prodaje, izbor kupcev in celoten postopek.
Če prodajate hišo na podeželju, kjer je del parcele stavbni, del pa kmetijski, je dobro, da to veste, še preden gre nepremičnina na trg.
V nadaljevanju pojasnjujemo, kaj to pomeni v praksi.
Zakaj je prodaja podeželske nepremičnine posebna?
V Sloveniji imajo številne podeželske nepremičnine kombinacijo različnih namenskih rab:
stavbno zemljišče,
kmetijsko zemljišče,
gozd.
To je za kupca pogosto velika prednost, saj takšna posestva nudijo več prostora, več možnosti uporabe, več zasebnosti in več možnosti za investicije.
Hkrati pa si moramo tako kot prodajalci kot kupci postaviti ključno vprašanje: ali je kmetijski del mogoče prodati vsakomur?
Veliko prodajalcev preseneti dejstvo, da pri kmetijskih zemljiščih ne velja povsem enak režim kot pri običajni prodaji stanovanja ali hiše.
Ali lahko kmetijsko zemljišče prodam komurkoli?
Ne neposredno.
Kmetijska zemljišča v Sloveniji varuje zakonodaja, zato prodaja poteka po posebnem postopku.
To pomeni, da:
prodajalec ne more vedno prosto izbrati kupca,
obstajajo osebe s predkupno pravico,
prodaja praviloma objavo ponudbe na upravni enoti,
po objavi teče zakonski rok za sprejem ponudbe.
Če obstaja več interesentov, zakon določa vrstni red upravičencev.
Zato se lahko zgodi:
da imate kupca,
da se z njim dogovorite za ceno,
potem pa ima prednost drug kupec.
Prav zaradi tega je pri podeželskih nepremičninah zelo pomembno preveriti stanje še pred oglaševanjem.
Kaj je predkupna pravica pri kmetijskih zemljiščih?
Predkupna pravica pomeni, da imajo določene osebe prednost pri nakupu.
Predkupni upravičenci, ki jih določa Zakon o kmetijskih zemljiščih, so po naslednjem vrstnem redu:
solastnik;
kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj;
zakupnik zemljišča, ki je naprodaj;
drug kmet;
kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti;
Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo.
Če nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice, lahko prodajalec proda kmetijsko zemljišče vsakomur, ki je sprejel ponudbo pravočasno in na način, predpisan s tem zakonom.
Primer iz prakse:
Prodajalec prodaja starejšo hišo z večjo parcelo. Hiša stoji na stavbnem delu, okoli nje pa je še travnik.
Kupec želi kupiti celotno nepremičnino za bivanje in prenovo. Po objavi ponudbe se oglasi upravičenec s prednostno pravico. Prodajalec nepremičnine ne more zaključiti po prvotnem načrtu. Za prodajalca to pomeni dodatni čas in precej nejasnosti – če postopka ne pozna vnaprej.
2 NAJPOGOSTEJŠI ZMOTI, KI JU SLIŠIMO NA TERENU:
"Mejaš ima prednost pri nakupu kmetijskega zemljišča" - NE DRŽI
Mejaš nima prednosti, če nima statusa kmeta.
"Rok za sprejem ponudbe je 30 dni" - NE DRŽI
Rok za sprejem ponudbe, objavljene na upravni enoti, se je prej nekaj leti skrajšal na 15 dni od objave.
DODATEN PREDKUPNI UPRAVIČENEC, ZA KATEREGA NE VEDNO NITI NEPREMIČNINSKE DRUŽBE IN NI DEFINIRAN V ZAKONU O KMETIJSKIH ZEMLJIŠČIH
Lastnik kmetijskega zemljišča, ki je zemljišče prodal za potrebe izvedbe prostorske ureditve državnega pomena ali bil razlaščen, lahko v 10 letih od prodaje oz. razlastitve na območju občine ali sosednje občine uveljavlja predkupno pravico do površine, ki jo je imel v lasti.
Taki primeri so sicer skrajno redki, ima pa ta predkupni upravičenec predkupno pravico takoj za solastnikom kmetijskega zemljišča, ki je naprodaj.
Kaj pa, če prodajam hišo in je zraven tudi kmetijsko zemljišče?
To je zelo pogost primer.
Vaše posestvo je lahko sestavljeno iz stanovanjske hiše, gospodarskega objekta, travnika in gozda, zato je dobro preveriti:
1. Kakšna je namenska raba zemljišča?
Ali je parcela:
stavbna,
kmetijska,
mešana?
Namenska raba zemljišča bistveno vpliva na postopek prodaje.
2. Je nepremičnina sestavljena iz več parcel?
Parcele v Sloveniji so pogosto zelo razdrobljene in vaše posestvo lahko sestavlja 5, 6, 7, 20 parcel. Da bo prodajni postopek tekel čim bolj gladko, je pomembno, da pred začetkom veste, katere parcele sestavljajo vaš predmet prodaje.
3. Ali so objekti pravilno evidentirani?
Pri starejših podeželskih nepremičninah pogosto naletimo na:
prizidke,
stare hleve,
delavnice,
pomožne objekte,
objekte zgrajene pred desetletji.
Pomembno je preveriti dokumentacijo pred prodajo, kajti le-ta bo pomembno vplivala na odločitev banke, ali bo vašemu kupcu odobrila morebiten kredit za nakup.
Kako prodati podeželsko hišo čim bolj učinkovito?
Dobra priprava močno vpliva na rezultat. Pri podeželskih nepremičninah priporočamo:
Jasna dokumentacija
Pripravite:
izpis iz zemljiške knjige,
podatke GURS in katastrski prikaz,
podatek k namenski rabi zemljišča,
morebitna dovoljenja,
energetsko izkaznico za stanovanjski objekt.
Dober opis potenciala
Kupci ne kupujejo samo hiše. Kupujejo tudi:
mir,
zemljišče,
možnost vrta ali celo samooskrbe,
dodatne objekte, delavnice,
turistični potencial.
Veliko podeželskih hiš ima izjemen potencial, zato je smiselno, da ga pri prodaji jasno predstavite.
Fotografije in prikaz celote
Pri podeželski nepremičnini je pomembno pokazati:
hišo,
zemljišče,
dostop,
okolico,
razgled,
objekte,
občutek prostora.
Kupci pogosto kupujejo s čustvi, zato je občutek prostora na podeželju zelo pomemben.
Realna prodajna cena
Pri večjih parcelah je vrednotenje zahtevnejše. Cena je odvisna od:
lokacije,
dostopnosti,
stanja objektov,
dokumentacije,
možnosti uporabe,
razmerja stavbnega in kmetijskega dela.
Previsoka cena pogosto podaljša prodajo za več mesecev.
Najpogostejše napake pri prodaji kmetijskega zemljišča
Največkrat opazimo naslednje napake:
1. Prodajalec ne preveri namenske rabe.
2. Kupec dobi napačen vtis, da je vse stavbno.
3. Dokumentacija ni pripravljena.
4. Ne preveri se, ali obstajajo posebnosti glede prodajnega postopka.
5. Cena je določena “na občutek”, brez primerjave trga.
Posledica?
Več ogledov brez resnega kupca,
dolgotrajna pogajanja,
izguba časa,
nižje zaupanje kupcev.
Naš nasvet za prodajalce
Pri prodaji podeželske hiše se vedno izplača, da se postopek in nepremičnine pregledamo vnaprej.
Že kratek pregled običajno hitro pokaže:
kako je zemljišče razdeljeno,
kakšna je namenska raba,
kateri dokumenti manjkajo,
kakšna je najboljša strategija prodaje,
kako nepremičnino predstaviti pravemu kupcu.
Na podeželju ima skoraj vsaka nepremičnina svojo zgodbo. Nekatere imajo velik potencial za družinsko življenje. Druge zanimajo kupce, ki iščejo mir, vikend ali priložnost za razvoj turizma. Tretje imajo vrednost predvsem zaradi zemljišča.
Prav zato univerzalnega pristopa ni.
Dobro pripravljena prodaja pa vedno pomeni:
manj zapletov,
več zaupanja kupcev,
hitrejši postopek,
boljši končni rezultat.
Če prodajate podeželsko hišo ali nepremičnino s kmetijskim zemljiščem in niste prepričani, kako začeti, je najbolj koristno, da se vse preveri še pred objavo oglasa.
Tako poteka prodaja precej bolj mirno in z veliko manj neprijetnimi presenečenji.
Pri Fortiva nepremičnine vam pomagamo oceniti situacijo in pripraviti jasen načrt prodaje.
Pišite nam ali nas pokličite – z veseljem svetujemo, kako začeti.
Uporabne povezave:
Komentarji